뉴홈 화성 동탄2 공공분양 정확한 위치와 예상 분양가, 수익률 정리

화성 동탄2 공공분양 위치와 일정

뉴홈 공공분양 일정

LH의 새로운 공공분양 청약정보 사이트 뉴홈에 올라온 자료에 따르면 2023년 9월 나눔형 3곳, 선택형 3곳, 일반형 2곳으로 총 8개 지역에 공공분양 청약이 예정되어있습니다. 그 중에서도 동탄2 중심지의 마지막 분양지역이라고 알려진 화성동탄2(동탄2 오산동 동탄2C14BL)지역에 대해 알아보겠습니다. 정확한 위치의 주소는 경기도 화성시 오산동 967-1365로 네이버 지도에서 검색 시 아래와 같이 나타납니다.

 

동탄2공공분양위치

동탄2 공공분양 상세정보

동탄2 공공분양 계획은 총 437세대가 입주하는 것으로 예정되어 있으며 나눔형 / 선택형 / 일반형 분양 중 선택형 분양에 속하는 분양입니다. 선택형 분양이란 '시세보다 저렴한 임대료로 6년간 거주할 자격이 생기며 6년 후 분양을 받을 지, 분양을 받지 않을 지 선택할 수 있으며, 분양포기를 하더라도 추가로 4년간(기존 기간 포함 시 10년) 저렴한 임대료로 거주할 자격이 유지되는 분양'입니다.

선택형 분양 혜택 정리

이 외에 추가적인 대출 혜택이 주어지는데 6년간 또는 추가 4년을 포함한 10년간 임대거주 시 임대보증금 최대 3억원을 1.7%의 초 저금리로 대출할 수 있으며 6년 후 분양을 선택하게 되면 분양 시 분양가로 책정된 금액의 80%(LTV 80%적용)를 최대 5억원까지 1.9%의 시중은행보다 훨씬 더 저렴한 금리로 대출할 수 있습니다. 참고로 말씀드리자면 지금은 저소득층을 위한 디딤돌 대출이 2~3% 정도의 금리, 그 다음으로 저렴한 특례보금자리론 또한 일반적으로 4%대의 금리가 나오는 걸 감안한다면 상당히 유리한 대출조건이라고 볼 수 있습니다. 5억원 대출시 금리 1%는 연간 500만원으로 월 41만원가량이 차이가 납니다. 특례보금자리론과 공공분양 선택형 대출은 같은 5억원을 빌렸을 때 월 상환액이 80만원 이상 차이날 수도 있을 정도로 큰 금액입니다.

 

선택형 분양 주택의 분양가격 계산 방법

선택형 주택의 분양가 책정 시에는 6년후 분양가가 아닌 처음에 선택형 주택에 들어갈 때의 감정가와 6년 후 분양가의 평균으로 계산합니다. 인플레이션으로 인한 재료비 상승으로 장기적으로 우상향할 수 밖에 없는 부동산 시장에서는 상당히 유리하게 작용합니다.

1) 부동산 가격 상승 시

예를 들어 현재 감정가가 5억원인 아파트가 6년 후 9억원으로 오르게 된다면 분양 금액은 (5억+9억)/2=7억원이 됩니다. 감정가는 주변시세에 영향을 많이 받는 만큼 주변 비슷한 아파트가 9억원인데 7억원에 매수를 하게되면 바로 매도를 하더라도 당장 2억원의 차익을 얻을 수 있습니다.

2) 부동산 가격 하락 시

부동산 가격이 하락하게 되면, 예를 들어 첫 임대 입주시 5억원으로 책정된 감정 가격이 6년 후 3억원으로 떨어졌다면 주변 시세가 3억원인데도 불구하고 그 평균금액인 4억원으로 분양을 받아야 하나? 하는 걱정이 들 수도 있습니다. 하지만 만약 평균 낸 금액이 6년 후 감정가보다 높을 경우에는 6년후의 감정가인 3억원을 그대로 적용하여 주변시세 금액인 3억원에 분양 받을 수 있는 것입니다. 당장 차액을 실현하지 못할 뿐 주변 시세 그대로 소유권을 얻을 수 있는 최우선자격이 주어지게 되며 앞서 말했듯이 맘에 들지 않으면 그냥 4년간 추가로 저렴한 임대료로 살거나 자유롭게 나갈 수 있습니다.

 

뉴홈 동탄2 C14BL  공공분양 예상 분양가와 수익률

최근 2030들이 가장 선호하는 평형인 전용59제곱미터를 기준으로 계산해보았습니다. 동탄역과의 거리가 동탄2 C14BL과 가장 비슷한 동탄역시범우남퍼스트빌 아파트의 경우 현재 전용59가격은 8억5천만원입니다. 뉴홈 선택형 분양의 경우 시세 대비 30%저렴한 감정가를 책정하기 때문에 8억5천원보다 30%저렴한 5억9천500만원 정도의 시세를 예측할 수 있겠습니다. 만약 6년 후 동탄의 시세가 2배 상승한다고 가정할 시 우남퍼스트빌이 8억5천만원에서 17억이 되기 때문에 최초 감정가 약 6억원과 6년후 감정가 17억을 더한 금액의 평균인 11억5천만원으로 17억짜리 아파트를 매수할 수 있게 됩니다. 즉, 동탄역 근처의 시세가 2배가량 상승할 경우 6년후에 해당 아파트를 주변시세보다 대략35%가량 저렴하게 매수할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 6년 후 분양전환 후 바로 매도하더라도 당장 4억5천만원 가량의 차액이 생기고 6년간 살아보고 집과 주변 환경이 마음에 들 경우 계속 거주하더라도 금리가 저렴하기에 다른 곳으로 가는 것보다 훨씬 저렴합니다..

 

동탄2우남퍼스트빌위치

 

 

동탄2 C14BL 입지분석

바로 건너편에 이마트 트레이더스가 위치하고 있으며 롯데백화점과 GTX가 뚫리는 동탄역까지 도보 5분거리입니다. 이 외에도 차량 6분거리와 8분거리에 하나로마트가 각각 한 개씩 위치하고 있으며 차량 9분거리에 이마트와 홈플러스가 모두 위치하고 있어 대형마트 이용 시 배송도 용이합니다. 차량 10분거리에 종합병원인 한림대학교동탄성심병원이 위치하고있으며 도보 7분 거리에 청계중앙공원이 위치하고 있습니다.

 

다만 가장 가까운 초등학교인 화성청계초등학교가 도보 5분거리이긴 하지만 횡단보도를 2번 건너야하기 때문에 아이의 안전을 위해 초품아를 선호하는 분들에게는 단점이 될 것으로 보입니다. 다만 초등학교를 졸업한 후에는 전국적으로 유명한 고등학교 중 하나인 동탄국제고등학교가 차량으로 10분거리에 위치하고 있어 좋은 학군지에 위치하기 때문에 초품아가 아닌 것을 제외하면 학군부문에서도 상당히 좋은입지에 위치하고 있습니다.

동탄2공공분양위치